Stijgende prijs van appartementen in 2024: schijn bedriegt
Op basis van de prijzen van residentieel vastgoed in 2024 blijft het Brussels Hoofdstedelijk Gewest het duurste gewest. In het Brussels Gewest hebben 80 % van de vastgoedverkopen betrekking op appartementen. De mediane prijs* daarvan bedroeg 260.000 euro, tegenover 250 000 euro in Vlaanderen en 175 000 euro in Wallonië..
Zijn de prijzen van appartementen gestegen in 2024?
De inflatie buiten beschouwing gelaten, met andere woorden in lopende euro**, is de mediane prijs van appartementen in het Brussels Gewest met 1,9 % gestegen ten opzichte van 2023. In Vlaanderen steeg de mediane prijs met 2 %, maar in Wallonië daalde deze met 2,8 %.
Over een periode van 10 jaar, in lopende euro, zien we deze stijgende trend jaar na jaar in zowel het Brussels Gewest als in Vlaanderen. In Wallonië daalde de prijs van appartementen in 2024 voor het eerst.
Evolutie van de mediane prijs van appartementen, in lopende euro
En als we het effect van de inflatie neutraliseren?
Om de evolutie van de prijs van appartementen te bestuderen, is het interessant om het effect van inflatie te neutraliseren. Inflatie is de stijging van de prijzen in de loop van de tijd. Ze tast de koopkracht aan. Met andere woorden: met 100 euro kan je vandaag minder goederen en diensten kopen dan een jaar geleden. Ook de vastgoedprijzen ondergaan deze evolutie. Om de prijzen van appartementen tussen verschillende jaren te vergelijken, is het dus noodzakelijk om rekening te houden met de inflatie. Die correctie gebeurt met behulp van prijsindexen, waarmee de prijzen van een bepaald jaar (het referentiejaar) vergeleken kunnen worden met die van een ander jaar.
In dit geval worden de mediane prijzen van appartementen uitgedrukt in constante prijzen van 2024. Zo bedroeg de mediane prijs van appartementen in het Brussels Gewest 255 100 euro in 2023. Omgerekend naar euro van 2024 (of gecorrigeerd voor inflatie) is dat 263 484 euro[1]. Variaties in de prijzen van appartementen in de loop van de jaren worden dus niet langer verklaard door inflatie, maar door andere factoren.
In constante euro is de mediane prijs van appartementen in het Brussels Gewest met 1,3 % gedaald ten opzichte van 2023. Ook in Vlaanderen (-1,2 %) en in Wallonië (-5,9 %) daalde de mediane prijs.
Over een periode van 10 jaar, nog steeds in constante euro, bereikte de mediane prijs van appartementen een piek in 2021 in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in de twee andere gewesten. Sindsdien daalt de mediane prijs ieder jaar.
Evolutie van de mediane prijs van appartementen, in constante euro
Conclusie
- In lopende euro is de mediane prijs van appartementen in het Brussels Gewest gestegen tussen 2023 en 2024, maar minder sterk dan de inflatie.
- Gevolg: in constante euro is de mediane prijs van appartementen in diezelfde periode gedaald.
*De mediane prijs is een centrale maatstaf. Dat betekent dat 50 % van de verdeling (hier: de verkoop van appartementen) een lagere prijs heeft en 50 % een hogere. In de vastgoedsector geeft de mediane prijs een beter beeld van de centrale waarden dan de gemiddelde prijs (de som van de transactieprijzen gedeeld door het aantal transacties). Die gemiddelde prijs kan immers worden beïnvloed door een klein aantal transacties met een zeer hoge waarde, de zogenaamde “extreme waarden”.
**Prijzen in lopende euro zijn de prijzen zoals die in een bepaalde periode worden genoteerd. Dit wordt ook wel de “nominale waarde” genoemd. Prijzen in constante euro zijn prijzen die zijn gecorrigeerd voor de prijsvariatie ten opzichte van een referentiewaarde. Dit wordt ook wel de “reële waarde” genoemd.
***De prijzen in lopende euro worden omgerekend naar constante euro door de prijzen te corrigeren met behulp van een prijsindex. Hier is de gebruikte index de gezondheidsindex. De gezondheidsindex is afgeleid van de consumptieprijsindex, die de prijsevolutie van alle goederen en diensten weergeeft, maar waarbij bepaalde producten uit de korf van de consumptieprijsindex worden gehaald, namelijk alcoholische dranken, tabak en brandstoffen (met uitzondering van LPG)[2].
Meer weten
De mediane verkoopprijzen van appartementen zijn beschikbaar op gemeentelijk en gewestelijk niveau op de website van het BISA, onder het thema “Ruimtelijke ordening en Vastgoed”. Ze zijn per wijk beschikbaar op de website van de Wijkmonitoring.
[1] Deflator: gezondheidsindex***, referentiejaar 2024.
[2] Statbel, Gezondheidsindex.